Cortile salvo anche se l’area è adibita a parcheggio pubblico a pagamento

La presunzione di condominialità per i cortili, prevista dal Codice Civile, non può essere superata dalla mera circostanza che l’area sia stata adibita a parcheggio pubblico a pagamento, quando essa mantiene, in concreto, le caratteristiche strutturali intrinseche di spazio destinato a fornire aria e luce agli edifici prospicienti.
Questo il principio fissato dai giudici (ordinanza numero 29379 del 14 novembre 2024 della Cassazione), i quali, chiamati a prendere in esame il contenzioso sorto in provincia di Bergamo, hanno anche ritenuto opportuno precisare che la destinazione funzionale non è idonea a modificare la natura condominiale del bene, natura che deve essere valutata in base alle sue caratteristiche oggettive e non al diverso utilizzo che ne venga fatto.
Analizzando la specifica vicenda, è stata accertata l’assenza di caratteristiche strutturali idonee a dimostrare che l’area oggetto di causa potesse essere esclusa dal novero delle parti comuni dell’edificio. In particolare, l’area costituisce distacco tra gli edifici ed ha primaria funzione di fornire luce ed aria agli edifici prospicienti, e non presenta caratteristiche strutturali idonee a superare il criterio attributivo della proprietà comune previsto dal Codice Civile, e negli atti di vendita delle porzioni immobiliari non vi è alcuna esclusione dell’area cortilizia. A fronte di tali elementi, il fatto che l’area fosse stata adibita a parcheggio a favore di una specifica proprietà non può essere decisivo, non essendo quell’uso idoneo a modificare le caratteristiche strutturali intrinseche del bene.
Utile, a questo proposito, il riferimento al principio secondo cui, in caso di frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento di alcune unità immobiliari dall’originario unico proprietario ad altri soggetti, si determina una situazione di condominio per la quale vige la presunzione legale di comunione pro indiviso di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano – nel momento costitutivo del condominio – destinate all’uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso, salvo che dal titolo non risulti, in contrario, una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condòmini la proprietà di dette parti.