Delibera impugnata: il condòmino deve provarne il vizio di contrarietà alla legge o al regolamento di condominio

La regola, in tema di impugnazione della deliberazione dell’assemblea condominiale, è che l’onere di provare il vizio di contrarietà alla legge o al regolamento di condominio, da cui deriva l’invalidità della delibera stessa, grava sul condòmino che impugna la delibera.
Questo il punto fermo ribadito dai giudici (sentenza numero 11588 del 28 aprile 2026 della Cassazione) alla luce del contenzioso sorto in uno stabile a Taormina e originato dall’azione con cui è stata contestata una deliberazione assembleare, contestazione centrata, per essere precisi, su vizi di convocazione e su mancato raggiungimento dei quorum costitutivi e deliberativi.
Centrale è il riferimento alle tabelle millesimali. In Appello, difatti, si è accolta l’impugnazione della deliberazione assembleare, e ciò a fronte del vizio rappresentato dal difetto dei quorum costitutivi e deliberativi, stante la carenza di dati certi sui valori proporzionali delle rispettive quote dei condòmini.
Per i giudici di Cassazione, però, bisogna tenere a mente che tocca al condòmino che impugna la la delibera dimostrarne il vizio di contrarietà alla legge o al regolamento di condominio.
Sempre in questa ottica, poi, debbono qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.
Difatti, il Codice Civile prescrive che l’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condòmini sono stati invitati alla riunione (sono stati regolarmente convocati). Pertanto, è compito dell’assemblea, e per essa del suo presidente, controllare la regolarità degli avvisi di convocazione e darne conto tramite verbalizzazione, trattandosi di una delle prescrizioni di forma richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione, ecc.). Il verbale di assemblea deve, inoltre, contenere l’elenco nominativo dei condòmini intervenuti, indicando assenti e dissenzienti, nonché il valore delle rispettive quote, onde verificare la validità della costituzione del collegio e la validità della delibera adottata in relazione ai quorum.
Ne consegue che spetta al condòmino che impugna la delibera per conseguirne l’annullamento provare, in caso di contestazione, l’effettiva sussistenza del denunciato vizio del procedimento collegiale, e, ove rimanga incerto il fatto allegato, resta a suo carico il rischio della prova mancata.
Tornando alla vicenda in esame, tocca a chi ha impugnato la delibera provare che essa sia viziata con riguardo alla carenza dei quorum stabiliti dal Codice Civile, alla stregua del valore proporzionale delle unità immobiliari dei condòmini intervenuti in rapporto al valore dell’intero edificio.
Quando l’impugnazione di una delibera dell’assemblea condominiale sia centrata, come nel caso in esame, sulla deduzione di vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea o alla adozione con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge, la tabella millesimale assume un rilievo dirimente soltanto quando i condòmini, nell’esercizio della loro autonomia, abbiano espressamente dichiarato di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto dal Codice Civile, dando vita, sul punto, ad una convenzione di valore negoziale, che si risolve in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo.
Ma nella vicenda in esame l’esistenza di tabelle convenzionali non risulta, tuttavia, né allegata né dimostrata.
Ove invece la tabella millesimale approvata dall’assemblea abbia inteso unicamente determinare quantitativamente la portata dei rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio sulla base dei criteri legali, l’invalidità di una delibera per difetto dei quorum prescinde dalla necessaria verifica del rispetto delle indicazioni tabellari. Ciò appunto perché l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di loro revisione, non ha natura negoziale, ma rivela un valore puramente dichiarativo, in quanto serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore, secondo i criteri di calcolo stabiliti dalla legge (o da un’eventuale convenzione).
Così, il criterio di identificazione delle quote di partecipazione al condominio, derivando dal rapporto tra il valore dell’intero edificio e quello relativo alla proprietà del singolo, esiste, dunque, prima ed indipendentemente dalla formazione della tabella dei millesimi, la cui esistenza ed il cui rispetto non costituiscono, perciò, requisito di validità delle delibere assembleari, essendo consentito sempre di valutare anche a posteriori in giudizio se le maggioranze richieste per la validità della costituzione dell’assemblea e delle relative deliberazioni siano state raggiunte, in quanto la tabella anzidetta agevola, ma non condiziona lo svolgimento dell’assemblea e, in genere, la gestione del condominio.
Se poi il condòmino voglia lamentare che le tabelle millesimali in uso sono erronee, deve agire per la loro revisione, fermo restando che la pronuncia di revisione giudiziale non comporta retroattivamente l’invalidità di tutte le delibere approvate sulla base delle tabelle precedentemente in vigore.
Tirando le somme, alla vicenda in esame va applicato il principio secondo cui la prova positiva del vizio della delibera assembleare impugnata deve essere fornita da chi deduce il vizio stesso a fondamento della domanda di annullamento.