Regime condominiale compatibile con l’immobile turistico-alberghiero

La qualificazione del complesso immobiliare come turistico-alberghiero è comunque compatibile con il regime condominiale, ove ne ricorrano i presupposti strutturali e funzionali.
Questo il chiarimento fornito dai giudici (ordinanza numero 16189 del 25 maggio 2026 della Cassazione) a chiusura del contenzioso sorto in una grossa struttura a destinazione turistico-alberghiera e relativo al pagamento delle spese anticipate da una società per la gestione delle parti comuni e individuali del complesso immobiliare.
Analizzando lo specifico caso, i giudici di terzo grado si soffermano sull’oggetto della originaria vendita immobiliare e osservano che le parti hanno inteso trasferire la proprietà dell’unità immobiliare meno la sua libera destinazione, ossia gravata del regime di gestione unitaria inerente alla destinazione alberghiera. Ne consegue che l’obbligo del privato di contribuire alle spese di gestione del complesso non discende dall’opponibilità ai terzi di una servitù reciproca esterna, regolata dalle norme sulla trascrizione, bensì dal contenuto del proprio titolo di acquisto, e l’efficacia, fra le parti del rapporto gestionale, del regime così convenuto è cosa distinta dall’opponibilità ai terzi delle limitazioni reali.
Per quanto concerne il regolamento di condominio predisposto dal costruttore e venditore, va osservato che la controversia si svolge fra il proprietario dell’unità immobiliare e la società cui è affidata la gestione unitaria del complesso ed ha a oggetto l’obbligo di contribuzione alle spese di gestione che il privato ha assunto con il proprio atto di acquisto. Difatti, nell’atto notarile di acquisto egli ha dichiarato di essere a conoscenza che il fabbricato era vincolato a uso albergo e di aver preso visione del correlativo regolamento, e ha quindi prestato il proprio consenso a che le unità acquistate fossero concesse in locazione alberghiera alla società designata e affidate alla gestione unitaria del complesso.
Definito, come detto, l’oggetto stesso della vendita, ossia la proprietà dell’unità immobiliare meno la sua libera destinazione, ossia gravata del regime di gestione unitaria inerente alla destinazione alberghiera, ne consegue che l’obbligo del privato di contribuire alle spese di gestione del complesso immobiliare non discende dall’opponibilità ai terzi di una servitù reciproca esterna, regolata dalle norme sulla trascrizione, bensì dal contenuto del proprio titolo di acquisto; e l’efficacia, fra le parti del rapporto gestionale, del regime così convenuto è cosa distinta dall’opponibilità ai terzi delle limitazioni reali.
L’obbligo del privato di concorrere alle spese intimate dalla società per la gestione del complesso immobiliare a destinazione turistico-alberghiera discende, pertanto, dall’apposito mandato conferito alla società e non da diritti che devono essere resi pubblici col mezzo della trascrizione, sicché non rilevano le questioni in ordine all’opponibilità a terzi dei pesi e dei vincoli che menomano i diritti di ciascun condòmino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni.